კითხვები, რომლებსაც ყოველ კვირას გვისვამენ

არა არქიტექტორისგან. ეს ყველაზე გავრცელებული პირველი ნაბიჯია და ყველაზე ძვირადღირებულიც.

დაწყება ბაზრის შეფასებით უნდა მოხდეს: ვინ ჩამოდის ამ ლოკაციაზე, რამდენ ღამეს რჩება, რას იხდის დღეს და ვინ არის თქვენი კონკურენტი. ამის შემდეგ დგინდება სეგმენტი და ნომრების რაოდენობა და მხოლოდ ამის შემდეგ იხაზება შენობა.

თუ ნახაზი ბაზრის ცოდნამდე დაიბადა, თქვენ ააშენებთ იმას, რაც თქვენ მოგწონთ. სასტუმრო კი უნდა ააშენოთ იმისთვის, ვინც გადაიხდის.

უნივერსალური რიცხვი არ არსებობს და ვინც გეტყვით, რომ არსებობს, ფრთხილად იყავით.

ლოგიკა ასეთია: სასტუმროს აქვს ხარჯები, რომლებიც ნომრების რაოდენობაზე თითქმის არ არის დამოკიდებული — მიმღები, უსაფრთხოება, ბუღალტერია, მენეჯერი, სამზარეულო. 15-ნომრიან სასტუმროსაც სჭირდება მიმღები და 60-ნომრიანსაც. სწორედ ეს ხარჯები ნაწილდება ნომრებზე.

ამიტომ კითხვა არა ის არის, რამდენი ნომერია საკმარისი, არამედ ის — რამდენ ნომერს დაიტევს ამ ლოკაციის მოთხოვნა სეზონის გარეთაც. ზედმეტად დიდი სასტუმრო ფასდაკლებებზე გადადის და საკუთარ ბაზარს თვითონ აფუჭებს.

ბრენდი გაძლევთ ჯავშნის არხს, სტანდარტს და ნდობას პირველივე დღიდან. სანაცვლოდ იხდით საფასურს, იღებთ მკაცრ ტექნიკურ მოთხოვნებს, რაც CAPEXCapital Expenditure — კაპიტალური დანახარჯი: მშენებლობა, აღჭურვა, მსხვილი რემონტი. ერთჯერადი ინვესტიციაა და არა ყოველდღიური ხარჯი.-ს ზრდის და კარგავთ თავისუფლებას.

დამოუკიდებელი სასტუმრო უფრო მოქნილია და მარჟაც უფრო მაღალია, მაგრამ ცნობადობა და გაყიდვების არხი თქვენ თვითონ უნდა ააშენოთ. ეს ფულიც ღირს და დროც.

პრაქტიკული წესი: ბრენდი უფრო ხშირად მართლდება დიდ, საქმიან ან საკურორტო ობიექტებზე, სადაც საერთაშორისო ნაკადია. მცირე და ავტორულ პროექტებში დამოუკიდებლობა ხშირად უფრო მომგებიანია, თუ მართვა პროფესიულია.

ეს დამოკიდებულია მასშტაბზე, ნებართვებსა და დაფინანსების სტრუქტურაზე — ამიტომ ერთი ციფრი პასუხად არაკეთილსინდისიერი იქნებოდა.

უფრო სასარგებლოა ვიცოდეთ სხვა რამ: ვადა იშვიათად იწელება მშენებლობის გამო. ის იწელება იმიტომ, რომ პროექტირებისას მიღებული გადაწყვეტილება მოგვიანებით უნდა შეიცვალოს — სამზარეულო არასწორ ადგილას აღმოჩნდა, შახტა არ ჯდება, ნომრების ტიპი ბაზარს არ შეესაბამება.

ყოველი ასეთი დაბრუნება ნიშნავს ხელახალ ხაზვას, ხელახალ შეთანხმებას და გაჩერებულ ბრიგადას.

ინდუსტრიაში სტანდარტული სტრუქტურა ორნაწილიანია.

საბაზისო საფასური — ბრუნვის პროცენტი. ის ფარავს მართვის ყოველდღიურ მუშაობას.

წამახალისებელი საფასური — ოპერაციული მოგების (GOPGross Operating Profit — საოპერაციო მოგება მფლობელის ხარჯებამდე (ქირა, სესხი, ამორტიზაცია). გვიჩვენებს, რამდენს გამოიმუშავებს თავად სასტუმრო.) პროცენტი. ის მაშინ ირიცხება, როცა სასტუმრო შეთანხმებულ მაჩვენებელს გადააჭარბებს.

მეორე ნაწილი ყველაზე მნიშვნელოვანია მფლობელისთვის: ის ოპერატორის შემოსავალს თქვენს მოგებას აბამს. თუ სასტუმრო არ გამოიმუშავებს, ოპერატორიც ნაკლებს იღებს.

კონკრეტული პროცენტი პროექტზეა დამოკიდებული — მასშტაბზე, სეგმენტსა და მართვის მოცულობაზე. სწორედ ამიტომ საიტზე მას არ ვწერთ.

ეს ორი სხვადასხვა ბიზნესია, არა ორი დიზაინის ვარიანტი.

კლასიკურ სასტუმროში აქტივი თქვენია და შემოსავალიც თქვენია. აპარტჰოტელში ნომრებს ყიდით — ფული ადრე შემოდის და მშენებლობის დაფინანსება მარტივდება. სამაგიეროდ იღებთ ასეულ თანამფლობელს, თითოეული საკუთარი მოლოდინით.

თუ სამართლებრივი კონსტრუქცია და შემოსავლის განაწილების წესი თავიდანვე ზუსტად არ არის დაწერილი, ეს მოგვიანებით ყველაზე მტკივნეულ პრობლემად იქცევა და მას ვეღარაფრით გაასწორებთ, რადგან ბინები უკვე გაყიდულია.

ხშირად — კი. მაგრამ პასუხი ნახაზზეა და არა სურვილში.

გადამწყვეტია სამი რამ: სველი წერტილების განლაგება, საინჟინრო შახტების პოზიცია და ევაკუაციის გზები. ეს სამი ელემენტი განსაზღვრავს, რამდენად რეალურია ნომრების გამოყოფა და რა დაჯდება.

თუმცა უფრო რთული ხშირად ტექნიკური საკითხი კი არა, არასაცხოვრებელი ზონებია — სამზარეულო, სამრეცხაო, საწყობი, პერსონალის შესასვლელი. საცხოვრებელ კორპუსში ისინი უბრალოდ გათვალისწინებული არ არის, ხოლო მათ გარეშე სასტუმრო ვერ იმუშავებს.

ის, რომელიც ბეტონამდე კეთდება და ბეტონის შემდეგ ჩანს.

არასწორი სეგმენტი, ბაზრის მოთხოვნასთან შეუსაბამო ნომრების ტიპი, სამზარეულო, რომელიც დარბაზისგან შორსაა, პერსონალის მარშრუტი, რომელიც სტუმრის მარშრუტს კვეთს — ეს ყველაფერი ნახაზზე უფასოდ სწორდება.

გახსნის შემდეგ იგივე შეცდომა აღარ სწორდება. ის უბრალოდ ყოველდღე იხდის — დამატებით ხელფასში, ზედმეტ ენერგიაში და დაკარგულ დროში. და ასე მუშაობს ათი წელი.

სამი მაჩვენებელი განსაზღვრავს ყველაფერს: ADRAverage Daily Rate — საშუალო დღიური ფასი ერთ გაყიდულ ნომერზე. ნომრების შემოსავალი გაყოფილი გაყიდულ ღამეებზე. — ნომრის საშუალო ფასი, Occupancy — დატვირთვა და GOPGross Operating Profit — საოპერაციო მოგება მფლობელის ხარჯებამდე (ქირა, სესხი, ამორტიზაცია). გვიჩვენებს, რამდენს გამოიმუშავებს თავად სასტუმრო. — ოპერაციული მოგება.

პირველი ორი ერთად იძლევა RevPARRevenue per Available Room — შემოსავალი ერთ ხელმისაწვდომ ნომერზე. დატვირთვა გამრავლებული საშუალო ფასზე. ერთდროულად ზომავს ფასსაც და დატვირთვასაც.-ს — შემოსავალს ერთ ხელმისაწვდომ ნომერზე. სწორედ ეს მაჩვენებელი აჩვენებს სასტუმროს რეალურ მდგომარეობას, რადგან მაღალი ფასი ცარიელ სასტუმროში არაფერს ნიშნავს.

საიმედო გათვლა მხოლოდ მაშინ არსებობს, როცა ეს სამი რიცხვი კონკრეტული ლოკაციის რეალურ მონაცემებზეა აგებული — არა საშუალო სტატისტიკაზე და არა ოპტიმისტურ ვარაუდზე.

იმიტომ, რომ გახსნისას მას უკვე აღარაფრის შეცვლა შეუძლია.

ოპერატორი, რომელიც პროექტირების ეტაპზე ერთვება, სვამს იმ კითხვებს, რომლებსაც არქიტექტორი არ სვამს: სად შემოვა პროდუქტი, სად გავა ნაგავი, სად გამოიცვლება პერსონალი, რამდენი ადამიანი დასჭირდება ამ სართულის დასუფთავებას.

ეს კითხვები ნახაზზე ერთ დღეში წყდება. აშენებულ შენობაში კი მათი პასუხი მუდმივ ხარჯად იქცევა, რომელსაც მთელი ოპერირების პერიოდში იხდით.